Thị trường nhà phố Bình Dương: Cửa sổ cơ hội trước khi Vành đai 3 thông xe?

Sun Casa Square, một trong những dự án cuối cùng sở hữu pháp lý hoàn chỉnh tại đây, đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư.

Động lực vĩ mô: Bình Dương vào giai đoạn tăng tốc mới

Theo Tổng cục Thống kê, GDP Việt Nam 6 tháng đầu năm 2024 đạt 6,42% – mức phục hồi rõ rệt sau giai đoạn ảm đạm 2023. Đặc biệt tại Bình Dương, GRDP 2024 dự kiến tăng mạnh khoảng 7,5%, trong khi tỷ lệ đô thị hóa đã đạt hơn 85% (Cục Thống kê Bình Dương, Q1/2024).

Lực đẩy tiếp theo đến từ FDI: Quý I/2025, Việt Nam thu hút 4,96 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, tăng 7,2% so với cùng kỳ. Riêng Bình Dương, FDI lũy kế đến cuối năm 2024 đạt 42,4 tỷ USD – nằm trong nhóm cao nhất cả nước.

Quỹ đất sạch ngày càng hiếm trong vùng lõi công nghiệp

Việc ba luật mới (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) cùng có hiệu lực từ 1/8/2024 đang siết lại điều kiện triển khai dự án mới. Trong bối cảnh đó, những khu đô thị có pháp lý sẵn và quỹ đất sạch như Sun Casa Square trở thành "hàng hiếm".

VSIP – liên doanh Becamex và Sembcorp – hiện là một trong số ít chủ đầu tư đảm bảo được tiến độ, pháp lý, tỷ lệ lấp đầy cao. Ví dụ, Sun Casa Central đã tăng giá khoảng 30% chỉ sau 3 năm, với mức sinh lời cho thuê đạt hơn 5%/năm, thậm chí, có căn biệt thự cho thuê theo yêu cầu nội thất lên đến 35tr/tháng.

Hạ tầng bứt phá: Vành đai 3 và 4 – Metro – QL13 kết nối liên vùng

Tọa lạc trong lòng khu công nghiệp VSIP II, dự án Sun Casa Square thừa hưởng trực tiếp loạt hạ tầng trọng điểm đang được triển khai tại khu vực phía Đông Nam Bình Dương.

Đáng chú ý, tuyến Vành đai 3 – khởi công từ giữa năm 2023 – khi hoàn thiện sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ VSIP II về TP.Thủ Đức còn khoảng 55 phút, thay vì 90 phút như hiện tại. Trong khi đó, tuyến Vành đai 4 cũng đã được đưa vào kế hoạch khởi công, với đoạn qua Bình Dương đang chuẩn bị giải phóng mặt bằng và kêu gọi đầu tư PPP.

Song song với đó, dự án Metro Suối Tiên – Bình Dương dài khoảng 29 km, dự kiến khởi công vào năm 2027 và hoàn thành trong 2031. Ga gần nhất với VSIP II được quy hoạch tại phường Vĩnh Tân, cách dự án chưa đầy 3 km – được kỳ vọng sẽ gia tăng đáng kể khả năng kết nối vùng.

Ngoài ra, hai trục đường chính Quốc lộ 13 và ĐT742 cũng đang trong quá trình nâng cấp, mở rộng mặt cắt và hoàn thiện nút giao, giúp tăng cường kết nối giữa VSIP II với TP.Thủ Dầu Một và các đô thị lân cận như Bến Cát, Bắc Tân Uyên.

Sự hoàn thiện của hạ tầng này không chỉ tăng giá trị đất mà còn thúc đẩy nhu cầu an cư tại khu vực.

Tỷ lệ lấp đầy VSIP II và nhu cầu nhà ở thực

Tại khu đô thị VSIP II, hơn 1.200 căn nhà phố đã được giới thiệu ra thị trường, với tỷ lệ hoàn thiện đạt 93,82%. Khu vực này nhận được sự quan tâm đáng kể từ giới đầu tư nhờ lợi thế liền kề khu công nghiệp quy mô lớn, nơi đang là nơi làm việc của hàng chục nghìn kỹ sư và chuyên gia – nguồn cầu bền vững cho phân khúc nhà phố liền kề.

Dự án Sun Casa Central ngay cạnh đã lấp đầy hơn 50%. Với sự hiện hữu sẵn có của cộng đồng, các sản phẩm mới như Sun Casa Square được đánh giá có thể khai thác thương mại ngay, không cần chờ lấp dân.

Triển vọng trung – dài hạn: Giãn dân từ TP.HCM, đô thị hoá phía Bắc

Từ 1/9/2025, chủ trương sáp nhập TP.HCM – Bình Dương – BR-VT sẽ có hiệu lực. Theo đó, Tân Uyên được định hướng trở thành đô thị giãn dân phía Đông TP.HCM. Cùng với Vành đai 3 và Vành đai 4 hoàn thiện, khu vực VSIP II sẽ không còn là vùng ven mà trở thành "mắt xích" kết nối đô thị trung tâm với vành đai kinh tế công nghiệp phía Bắc.

Theo quy hoạch, đến năm 2030, khu vực này có thể đón thêm 600.000–650.000 dân, trong đó phần lớn là chuyên gia, người lao động trẻ – nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở.

Đánh giá của chuyên gia

Theo ông Nguyễn Văn Lộc – chuyên gia quy hoạch vùng Đông Nam Bộ: "Trong mô hình đô thị vệ tinh, các khu vực như Tân Uyên – VSIP sẽ đóng vai trò quan trọng như Đông Sài Gòn 10 năm trước. Hạ tầng đi trước, giá đất theo sau. Những dự án đã hoàn thiện pháp lý, có cộng đồng hiện hữu và vị trí tốt sẽ có lợi thế rõ rệt trong cuộc đua mới."