Theo Savills Việt Nam, ngành bán lẻ toàn cầu đã chứng minh khả năng thích nghi linh hoạt và sức bền bỉ đáng kinh ngạc trong hai thập kỷ qua. Thậm chí bất chấp các bất ổn chính trị, một số thị trường tăng trưởng rất mạnh mẽ.
Từ lâu, làn sóng đóng cửa cửa hàng được dự đoán nhưng không trở thành hiện thực. Thay vào đó, khi giá thuê được tái thiết lập, nhiều nhà bán lẻ đang mở rộng mạng lưới cửa hàng. Điều này khiến giá thuê tăng trở lại tại nhiều vị trí đắc địa. Kết quả là các nhà đầu tư bất động sản lớn trên thế giới đang bắt đầu xem lại phân khúc mà họ từng xem là "vùng cấm" trong một thời gian dài.
Bắc Mỹ là ví dụ điển hình cho xu hướng phục hồi này. Theo Placer.ai, lượt khách đến các trung tâm thương mại tại Mỹ trong năm 2024 tăng khoảng 1,5% so với năm 2023 và 7,3% so với năm 2019. Dù doanh số trực tuyến tiếp tục tăng, gần 8 trên 10 USD chi tiêu tiêu dùng vẫn được thực hiện tại cửa hàng, theo dữ liệu của Bộ Thương mại Hoa Kỳ.
Đại diện Savills cho hay, các nhà bán lẻ đã thể hiện khả năng chống chịu ấn tượng khi đối mặt với biến động kinh tế toàn cầu. Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ tại Mỹ hiện ở mức thấp kỷ lục, 4,7%. Tất cả các ngành hàng đều có nhu cầu cao – từ cửa hàng giá rẻ, làm đẹp, thể thao, hàng xa xỉ cho đến thể thao và thời trang – đã thúc đẩy tăng trưởng.
Nhu cầu thuê mặt bằng từ các nhà bán lẻ đang thúc đẩy làn sóng đầu tư và phát triển mới. Tuy nhiên, theo Savills bức tranh tổng thể vẫn còn phức tạp. Không phải nhà bán lẻ nào cũng vượt qua được các thách thức đã đối mặt, và không phải loại hình bất động sản bán lẻ nào cũng miễn nhiễm với các xu hướng đang định hình lại thị trường.
Điều nhìn thấy rõ ràng là thị trường đang phân hóa giữa người thắng và kẻ thua. Nhưng quan điểm cho rằng cửa hàng bán lẻ vật lý đã chết và hoàn toàn bị thay thế bởi thương mại điện tử là sai lầm.
Theo Savills, những thách thức chuỗi cung ứng trước đây đã buộc các nhà bán lẻ phải củng cố năng lực logistics, chuyển hướng chuỗi cung ứng về gần hoặc đa dạng hóa nguồn cung, đồng thời ứng dụng công nghệ để tối ưu hiệu quả vận hành.
Sự phổ biến của thương mại điện tử đã thúc đẩy mô hình tích hợp đa kênh, trong đó cửa hàng không chỉ là điểm bán, mà còn là nơi trưng bày, xử lý đơn hàng và điểm đổi trả. Nhiều thương hiệu cũng đang tìm kiếm nguồn doanh thu mới, chẳng hạn như bán không gian quảng cáo trên màn hình và hệ thống âm thanh tại cửa hàng. Vì vậy, đầu tư vào cửa hàng vật lý ngày càng được xem là một cơ hội đầu tư tiềm năng.
Chiến lược bán lẻ đa kênh đang ngày càng phát triển mạnh tại Việt Nam, đặc biệt là ở Tp.HCM. Các thương hiệu thời trang, F&B và hàng gia dụng đang tích cực tích hợp kênh trực tuyến và cửa hàng vật lý nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng.
Dữ liệu từ Savills chỉ ra, trong 6 tháng đầu năm 2025, các nhóm ngành này tiếp tục mở rộng tại các trung tâm thương mại trọng điểm, chiếm đến 67% tổng số giao dịch cho thuê mới. Các cửa hàng không còn đơn thuần là điểm bán, mà đang trở thành trung tâm trải nghiệm thương hiệu, điểm nhận hàng và là không gian tạo nội dung truyền thông.
Tại Hà Nội, nhu cầu bán lẻ đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống, với Hồ Tây nổi lên như một điểm tăng trưởng chính nhờ hoạt động ấn tượng của Lotte Mall và khoảng 172.000 m² không gian bán lẻ mới dự kiến hoàn thành trước năm 2027.
Tại Starlake, các chủ đầu tư lớn như Toshin, CJ, Mapletree và Thadico đang lên kế hoạch xây dựng các trung tâm thương mại phong cách sống tích hợp, định vị khu vực này thành điểm đến giải trí sôi động, có thể sánh ngang với Khu Phố cổ.
Ở bờ đông sông Hồng, các khu bán lẻ mới như Vincom Mega Mall Ocean Park và Vinhomes Global Gates được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Tứ Liên và đường Vành đai 4, giúp cải thiện khả năng kết nối với khu vực ngoại thành. Các nhà phát triển đang hướng tới mô hình khu thương mại tích hợp đầy đủ dịch vụ, có quy mô lớn, lưu lượng khách ổn định và tiềm năng dài hạn hấp dẫn cho các nhà bán lẻ.
Các lĩnh vực được nhà đầu tư ưa chuộng giai đoạn 2024 – 2025 tại Châu Âu và Châu Á –Thái Bình Dương. Nguồn Savills.
Tại Tp.HCM, trong nửa đầu năm 2025, thị trường bán lẻ hiện đại tại vẫn có quy mô nhỏ với tổng diện tích cho thuê thuần (NLA) khoảng 1,6 triệu m2. Nguồn cung mới hạn chế, chỉ ghi nhận thêm 5.000m2 NLA từ các dự án hiện hữu. Hiệu suất thị trường duy trì ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao đạt 93% và giá thuê tầng trệt trung bình khoảng 1,5 triệu đồng/m2/tháng. Các giao dịch thuê mới chủ yếu đến từ nhóm ngành giải trí, phong cách sống và đồ gia dụng.
Việc xuất hiện của các thương hiệu mới như Oh!Some, HOKA, Lee cùng với sự mở rộng của các chuỗi như Muji, Zara và H&M tại các trung tâm thương mại hoạt động hiệu quả cho thấy niềm tin ngày càng tăng của nhà bán lẻ.
Các bất động sản bán lẻ hạng sang tại khu vực trung tâm tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống thấp, trong khi nguồn cung tương lai vẫn hạn chế, chỉ khoảng 100.000m2 dự kiến được bổ sung trong ba năm tới. Nhờ nhu cầu tiêu dùng mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang mở rộng, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục duy trì sự ổn định trong ngắn hạn.
Theo đại diện Savills, vẫn còn nhiều nhà đầu tư bị ảnh hưởng bởi các khoản đầu tư trước đây vào bất động sản bán lẻ - hiện đang nắm giữ những tài sản khó thanh khoản và đã chịu khoản lỗ đáng kể. Tuy nhiên, các nhà đầu tư đang bắt đầu quan tâm trở lại đến phân khúc bán lẻ. Trong năm 2024, dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực này nhìn chung ổn định, với đà tăng tốc rõ rệt trong nửa cuối năm.
Nhờ một số thương vụ tiêu biểu, bất động sản bán lẻ đã thu hút ngày càng nhiều vốn. Mô hình kho bán lẻ (retail warehousing) và công viên bán lẻ (retail parks) là những phân khúc dẫn đầu trong quá trình phục hồi này nhằm tương hỗ cho các chiến lược bán lẻ đa kênh.
Cùng với đó, việc định giá lại tài sản đã mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn. Tỷ suất sinh lợi của bất động sản bán lẻ hiện đang ở mức đặc biệt hấp dẫn khi so sánh với các phân khúc phổ biến khác như bất động sản nhà ở hoặc kho vận – vốn đang bị định giá cao do áp lực cạnh tranh vốn và đòi hỏi mức tăng trưởng giá thuê mạnh để bảo toàn tỷ suất đầu tư.
"Các thương hiệu xa xỉ vẫn tiếp tục mở rộng mạng lưới cửa hàng, bất chấp những khó khăn tại châu Á khi người tiêu dùng Trung Quốc hạn chế chi tiêu và du lịch. Tuy nhiên, sự mở rộng này sẽ được thực hiện thận trọng", đại diện Savills nhấn mạnh.
