Giữa bối cảnh thị trường bất động sản vừa chớm hồi phục, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản góp ý cho dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Đề xuất giảm tiền sử dụng đất khi lên thổ cư, "gây sốc" nhưng có cơ sở
Văn bản được trình bày tại cuộc họp Hội đồng thẩm định của Bộ Tư pháp ngày 24-7, với nội dung đáng chú ý nhất là đề xuất mạnh tay giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, một động thái mà nhiều người nhận định là "gây sốc" nhưng có cơ sở trong thực tiễn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, mức thu tiền sử dụng đất hiện tại khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở đang tạo ra gánh nặng tài chính đáng kể cho hộ gia đình, cá nhân. Cụ thể, ông kiến nghị điều chỉnh mức giảm từ 30% xuống 20% đối với phần đất trong hạn mức giao đất ở, và từ 50% xuống 30% đối với phần vượt hạn mức.
Lập luận cho đề xuất này được ông Châu minh chứng bằng một ví dụ cụ thể: một thửa đất 300m² (trong đó 50m² vượt hạn mức), có giá đất ở là 11 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp là 600.000 đồng/m², nếu tính đúng 100% giá trị tăng thêm, người dân phải nộp hơn 3,1 tỉ đồng tiền sử dụng đất.
Dù theo đề xuất hiện tại của Bộ Tài chính, mức đóng giảm xuống còn hơn 1 tỉ đồng nhưng ông Châu vẫn cho rằng đây là con số quá lớn.
Theo ông, khoản nộp chỉ còn khoảng 676 triệu đồng, tương đương 21,6% mức hiện hành, được xem là hợp lý hơn và giúp giảm áp lực tài chính cho người dân.
Tiền thuế chuyển mục đích đất nông nghiệp lên thổ cư tại vùng TP HCM rất cao
Không thu bổ sung tiền sử dụng đất tăng thêm
Một nội dung khác không kém phần quan trọng là vấn đề điều khoản chuyển tiếp về tiền sử dụng đất. HoREA bày tỏ quan điểm ủng hộ phương án không thu bổ sung tiền sử dụng đất tăng thêm đối với các dự án đã giao đất từ 20-30 năm trước.
Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 không quy định việc truy thu nên nếu áp dụng mức thu 5,4% hay thậm chí 3,6%/năm như đề xuất, sẽ là không hợp lý, gây thêm chi phí và làm đội giá bán, ảnh hưởng đến người tiêu dùng.
Thay vào đó, HoREA kiến nghị phương án 3, chỉ thu bổ sung ở mức 0,5%/năm, vừa phù hợp pháp lý, vừa "khoan sức" doanh nghiệp và người dân. Trong trường hợp điểm d khoản 2 Điều 257 của Nghị định 103/2024 bị bãi bỏ, HoREA cũng nêu rõ cần có cơ chế hoàn trả các khoản đã thu.
Điều chỉnh quy định về tiền thuê đất
Không dừng lại ở tiền sử dụng đất, Hiệp hội cũng đề xuất điều chỉnh quy định về tiền thuê đất. Cụ thể, HoREA đề nghị không thu bổ sung tiền thuê đất tăng thêm khi tính lại, giống như tiền sử dụng đất. Đồng thời, cũng nên giảm mức thu bổ sung xuống còn 0,5%/năm nhằm giảm tác động đến giá thuê bất động sản, yếu tố đặc biệt quan trọng trong bối cảnh hàng loạt doanh nghiệp đang cố gắng cắt giảm chi phí vận hành.
Ngoài ra, HoREA cũng đặt vấn đề về cách tính đơn giá thuê đất hằng năm. Theo quy định hiện hành, tỉ lệ tính dao động từ 0,25% đến 3%. Tuy nhiên, thực tế cho thấy một số địa phương e ngại áp dụng mức thấp hơn 1,5% vì lo ngại bị "soi xét".
Trong khi đó, việc giá đất điều chỉnh tăng mạnh từ ngày 1-8-2024 tại TP HCM tăng gấp 2,36 đến gần 39 lần so với năm 2020, có thể khiến tiền thuê đất tăng vọt, tạo ra gánh nặng mới cho doanh nghiệp thuê đất.
Nhìn tổng thể, các đề xuất của HoREA hướng đến mục tiêu làm mềm các chi phí tài chính liên quan đến đất đai, với kỳ vọng tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, hộ dân và góp phần bình ổn giá nhà, giá thuê. Đồng thời, những đề xuất này cũng được đặt trong khung khổ của Luật Đất đai 2024, nhằm tạo sự đồng bộ trong chính sách và pháp luật.
